不久前，深圳今年首個(gè)“工業(yè)上樓”新項(xiàng)目-寶安燕羅智能網(wǎng)聯(lián)汽車產(chǎn)業(yè)園開工。截至目前，深圳已有72個(gè)“工業(yè)上樓”項(xiàng)目，用地面積854.8萬(wàn)平方米，平均容積率4.2，廠房面積達(dá)到2306.5萬(wàn)平方米。
事實(shí)上，自去年深圳提出”工業(yè)上樓”以來(lái)，灣區(qū)重啟”上樓”熱潮，東莞中山等市紛紛跟進(jìn)。從深圳的”2000”萬(wàn)方到東莞的”5000”萬(wàn)方再到中山的“3000+2000畝商住改工業(yè)”，每一個(gè)誘人的數(shù)字似乎都在說(shuō)明，工業(yè)上樓已然成為這個(gè)春天灣區(qū)的頂流。

灣區(qū)”上樓”熱度狂飆

熱度狂飆的同時(shí)，問(wèn)題也接踵而至。工業(yè)上樓到底如何做? 主要模式有哪些?目前我國(guó)“工業(yè)上樓”實(shí)踐有哪些? 城市間競(jìng)相追逐產(chǎn)業(yè)空間供給的背后，又有哪些隱憂?

典型模式
不外乎兩種中國(guó)香港模式和新加坡模式
中國(guó)內(nèi)地工業(yè)上樓的模式主要源于中國(guó)香港和新加坡，進(jìn)了內(nèi)地之后根據(jù)各地的情況不同，慢慢演變成了珠三角和長(zhǎng)三角兩大模式一一具體來(lái)說(shuō)珠三角主要學(xué)習(xí)的是中國(guó)香港工業(yè)大廈的模式，而長(zhǎng)三角則是以堆疊式廠房較多。

工業(yè)上樓兩大典型模式與內(nèi)地學(xué)習(xí)實(shí)踐

1、中國(guó)香港工業(yè)大廈一珠三角模式鼻祖
      中國(guó)香港工業(yè)大廈起源于全球產(chǎn)業(yè)遷移機(jī)遇。上世紀(jì)50年代開始，中國(guó)香港開始進(jìn)入全球制造業(yè)分工體系，成為亞洲重要的輕工業(yè)品生產(chǎn)地，大量手工業(yè)、輕工業(yè)開始發(fā)展起來(lái)。
為了緩解工業(yè)發(fā)展和土地資源緊張的矛盾，中國(guó)香港政府開始大力鼓勵(lì)私人地產(chǎn)商投資工業(yè)大廈建設(shè)，高層工業(yè)大廈開始發(fā)展起來(lái)。
這種工業(yè)大廈的特點(diǎn)是地塊容積率較高，一般在3.0以上，建筑高可達(dá)百米。隨著中國(guó)香港產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，工業(yè)大廈的產(chǎn)業(yè)門類也逐漸由輕手工業(yè)向服裝、醫(yī)藥、電子等輕型產(chǎn)業(yè)演變。例如高達(dá)24層的新海怡廣場(chǎng)，曾是全球電子生產(chǎn)的重要集聚地。
05年之后，和中國(guó)香港毗鄰的珠三角地區(qū)由于同樣面臨著土地稀缺的困境，開始借鑒中國(guó)香港工業(yè)大廈模式。早期以順德天富來(lái)國(guó)際工業(yè)城項(xiàng)目為代表的“高層廠房”和中國(guó)香港的工業(yè)大廈頗為相似，蓋因早期珠三角產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)承接自中國(guó)香港，生產(chǎn)加工訴求和產(chǎn)品形態(tài)頗為類似，對(duì)中國(guó)香港的廠房形態(tài)自然接受度也更高了。而發(fā)展到18年之后，隨著深圳、東莞等地紛紛出臺(tái)明文指導(dǎo)政策，工業(yè)上樓的產(chǎn)品逐漸標(biāo)準(zhǔn)化，工業(yè)上樓的定位、體量等漸漸需要和珠三角產(chǎn)業(yè)類型轉(zhuǎn)變相匹配，出現(xiàn)如全至科技創(chuàng)新園、東莞淞滬智谷等高強(qiáng)度開發(fā)的智造園區(qū)。

內(nèi)地學(xué)習(xí)案例: 深圳全至科技創(chuàng)新園、東莞松湖智谷產(chǎn)業(yè)園等

?原因:  土地資源緊張，工業(yè)用地利用率低、舊工業(yè)區(qū)改造周期長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)相對(duì)輕型
?優(yōu)勢(shì):  早期產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)承接自中國(guó)香港，因此對(duì)中國(guó)香港廠房形態(tài)接受度更高
?不足:  貨運(yùn)效率有限、無(wú)法適應(yīng)重型設(shè)備上樓難題，高層廠房運(yùn)用度較低

2、新加坡堆疊廠房長(zhǎng)三角模式宗師
      與珠三角相對(duì)應(yīng)的長(zhǎng)三角，由于節(jié)地需求并不如珠三角強(qiáng)烈，且產(chǎn)業(yè)相對(duì)偏重，更適應(yīng)的是新加坡堆疊廠房模式。
新加坡堆疊廠房最大的特點(diǎn)便是三層疊三層的結(jié)構(gòu)，以三層為一個(gè)單位向上堆疊，將容積率提升至2.0以上。通過(guò)垂直盤道的設(shè)計(jì)，解決高層廠房貨運(yùn)運(yùn)輸難題，實(shí)現(xiàn)多首層廠房。

      目前國(guó)內(nèi)，長(zhǎng)三角工業(yè)上樓的典型項(xiàng)目以蘇州為先。例如騰飛新蘇工業(yè)坊，就是蘇州工業(yè)園區(qū)引入新加坡企業(yè)騰飛集團(tuán)，借鑒新加坡多層廠房開發(fā)經(jīng)驗(yàn)打造的，容積率提高至1.8，地上建筑面積增加了43.5%，擴(kuò)建了地下一層建筑2萬(wàn)平方米。通過(guò)向天上地下要空間，進(jìn)一步提高了土地的承載力。
?內(nèi)地學(xué)習(xí)案例:  蘇州生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園六期 (BioBAY)、騰飛新蘇工業(yè)坊等
?原因:  產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相對(duì)偏重不適宜推廣工業(yè)大廈模式，節(jié)地需求不如珠三角強(qiáng)烈
?優(yōu)勢(shì):  集約土地利用;高抗震性;多首層解決高層廠房貨運(yùn)效率低等痛該
?不足:  造價(jià)較高，建筑使用不經(jīng)濟(jì)

總結(jié)出新特點(diǎn)
      中國(guó)香港和新加坡的模式雖“珠玉在前”，但也存在著不少問(wèn)題，例如新加坡的堆疊廠房由于造價(jià)較高，建筑使用并不經(jīng)濟(jì)，中國(guó)香港的工業(yè)大廈到了后期隨著服務(wù)業(yè)崛起制造業(yè)外遷，高層廠房的空置率十分嚴(yán)重，盡管中國(guó)香港政府出臺(tái)了“工業(yè)大廈活化”政策進(jìn)行補(bǔ)救，但依然面臨著不少困難。
摸著中國(guó)香港的“石頭”過(guò)河，這一輪珠三角的“工業(yè)上樓”政策，在產(chǎn)業(yè)定位、開發(fā)模式等諸多方面因地制宜，呈現(xiàn)出以下新特點(diǎn):

1、引進(jìn)產(chǎn)業(yè)以高端制造業(yè)為主，助力產(chǎn)業(yè)向鏈條上游延伸
      中國(guó)香港發(fā)展工業(yè)大廈的初衷是為了滿足輕工業(yè)品生產(chǎn)的需求，但是由于沒(méi)有采取針對(duì)性的產(chǎn)業(yè)政策去鼓勵(lì)本土制造業(yè)進(jìn)行升級(jí)從而提升國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力，以至于在租金和用工成本上漲后，制造業(yè)大量外遷，從而導(dǎo)致大量工業(yè)大廈空置嚴(yán)重。
而在珠三角這邊，尤其是深圳，其產(chǎn)業(yè)階段則已經(jīng)處在“產(chǎn)業(yè)空心化”的節(jié)點(diǎn)上，此番”工業(yè)上樓”的政策，恰恰是為了刺激制造業(yè)回流，讓制造業(yè)重回立市之本的位置上來(lái)。
而在制造產(chǎn)業(yè)的類別上，深圳的選擇也很明確一-就是為了扶持以“20+8”產(chǎn)業(yè)為代表的戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)，包括新一代信息技術(shù)、高端裝備制造、生物醫(yī)藥、智能制造、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)等”高精尖”行業(yè)，推動(dòng)制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。
這些產(chǎn)業(yè)設(shè)備較輕，生產(chǎn)過(guò)程噪音污染較小，產(chǎn)業(yè)適應(yīng)性、貨運(yùn)效率等都能滿足工業(yè)上樓的相關(guān)要求，可以說(shuō)天然適配。

深圳20大戰(zhàn)興產(chǎn)業(yè)均為重點(diǎn)鼓勵(lì)上樓項(xiàng)目

2、創(chuàng)新開設(shè)政策“組合拳”綠燈 ，助力企業(yè)贏在起跑線
      作為灣區(qū)“老大哥”，深圳一向走在全國(guó)前列。這次的工業(yè)上樓引來(lái)了全國(guó)的矚目，但事實(shí)上，其政策“頭湯”，是珠海先“談”上的。
早在2022年4月，珠海產(chǎn)業(yè)發(fā)展大會(huì)就明確提出”產(chǎn)業(yè)第一”的發(fā)展口號(hào)并提出“今明兩年統(tǒng)籌建設(shè)2000萬(wàn)方 (新建1000萬(wàn)方，改擴(kuò)建、提升1000萬(wàn)平方米)“的目標(biāo)。在此刺激下，深圳祭出5年2000萬(wàn)方共一億平方米的大招。其后，佛山東莞中山等市紛紛跟上，開啟了珠三角廠房?jī)?nèi)卷時(shí)代。
“工業(yè)上樓”相關(guān)重大項(xiàng)目不僅關(guān)系到各市的高質(zhì)量發(fā)展，也是穩(wěn)投資、促增長(zhǎng)的“壓艙石”。因此“快”就成了這場(chǎng)攻堅(jiān)戰(zhàn)的一大特色。而傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)基建具有產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目審批落地環(huán)節(jié)多、流程長(zhǎng)、落地慢的問(wèn)題，導(dǎo)致項(xiàng)目周期長(zhǎng)。也因此，本輪”工業(yè)上樓”，珠海配套出臺(tái)了多項(xiàng)“綠燈”政策，助力流程再造。
例如在建設(shè)端，珠海出臺(tái)了《優(yōu)化不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)貫徹落實(shí)”產(chǎn)業(yè)第一”十條措施》，創(chuàng)新拿地即開工“交地即發(fā)證”交驗(yàn)即發(fā)證模式，將產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目審批從“串聯(lián)辦理”變?yōu)?ldquo;并聯(lián)辦理”，助力企業(yè)贏在起跑線。

3、政府以低租金、高配套留企，重塑產(chǎn)業(yè)支持新模式

       “保本微利”，可謂是這一輪”工業(yè)上樓”項(xiàng)目最為突出的特點(diǎn)之一。珠海:“東部片區(qū)用房租金平均不超過(guò)20元/月/平方，西部片區(qū)租金不超過(guò)15元/月/平方”;深圳:“控制租金<35元/平方米/月，租賃價(jià)格年漲幅<5%，內(nèi)部收益率<4.5%”，東莞:“租金20元/平方米/月”。
足以見得，無(wú)論珠三角區(qū)域廠房如何”內(nèi)卷”，對(duì)于廠房的租金價(jià)格，各地區(qū)都保持了“低租金”這一特性，蓋因工業(yè)上樓的本質(zhì)目的是為了導(dǎo)入新產(chǎn)能、培育新動(dòng)能，非營(yíng)利性的“準(zhǔn)公共產(chǎn)品”是這一批“工業(yè)上樓”的明確地。
除了用低租金吸引企業(yè)，政府還打算通過(guò)高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)的配套空間來(lái)留住企業(yè)。具體來(lái)說(shuō)，就是要生產(chǎn)和生活需求并重，打造有品質(zhì)感、有幸福感、有歸屬感、有煙火氣的配套環(huán)境，打造員工舒心、企業(yè)安心的生產(chǎn)生活空間，最終有效解決企業(yè)“招工難””留人難”的問(wèn)題。
例如珠海格力三溪科創(chuàng)小鎮(zhèn)。作為珠海首個(gè)嘗試標(biāo)準(zhǔn)廠房的“工業(yè)上樓”項(xiàng)目，格力三溪科創(chuàng)小鎮(zhèn)同時(shí)也是珠海主城區(qū)首個(gè)集研發(fā)辦公、工業(yè)上樓與商業(yè)生活配套功能融合的產(chǎn)城項(xiàng)目。
一方面，格力三溪小鎮(zhèn)集”產(chǎn)、學(xué)、研、展、商”服務(wù)配套系統(tǒng)于一體，建設(shè)了三溪幼兒園、三溪實(shí)驗(yàn)小學(xué)等配套設(shè)施，解決園區(qū)員工子女的上學(xué)問(wèn)題，同時(shí)還建設(shè)了院落式的步行系統(tǒng)，通過(guò)垂直交通上下串聯(lián)各類配套設(shè)施，使之互相咬合穿插，形成更多的共享交流場(chǎng)所；
另一方面，格力聯(lián)合香洲區(qū)政府成立珠海市香洲區(qū)光電產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)吸納多家會(huì)員單位，舉辦相關(guān)產(chǎn)業(yè)沙龍、共建光電產(chǎn)業(yè)公共技術(shù)服務(wù)平臺(tái)等，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)相互交流助力集群融合發(fā)展。

格力三溪科創(chuàng)小鎮(zhèn)完善產(chǎn)業(yè)配套助力”留企

4、政府統(tǒng)籌、國(guó)企主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作，國(guó)民攜手專業(yè)分工
      新時(shí)期珠三角“工業(yè)上樓”項(xiàng)目的第四個(gè)特點(diǎn)是國(guó)企擔(dān)綱。這一特點(diǎn)再次突出了“工業(yè)上樓”保本微利、準(zhǔn)公共產(chǎn)品的屬性。
事實(shí)上，中國(guó)香港的工業(yè)大廈更為依賴私有資本，開發(fā)投資商以私人地產(chǎn)商為主，這也為后期工業(yè)大廈活化而引來(lái)投機(jī)導(dǎo)致價(jià)格上漲等負(fù)面問(wèn)題埋下伏筆。
而本輪工業(yè)上樓，一向倡導(dǎo)”小政府，大市場(chǎng)”的珠三角片區(qū)不約而同地將此項(xiàng)目攤派指標(biāo)放在國(guó)資國(guó)企身上，調(diào)動(dòng)國(guó)資資源，激活國(guó)企功能，強(qiáng)調(diào)“有為政府，有力國(guó)企，有效市場(chǎng)”的轉(zhuǎn)型趨勢(shì)可謂是十分明顯。
據(jù)悉，截止至2022年年底，珠海格力集團(tuán)、華發(fā)集團(tuán)、大橫琴集團(tuán)等國(guó)企，已經(jīng)明確承擔(dān)廠房建設(shè)地塊43塊，總投資467.4億元，占到當(dāng)年珠海工業(yè)總投資額的79%，可謂是當(dāng)仁不讓的“排頭兵”和“主力軍”。
但這并不代表民企在這一場(chǎng)聲勢(shì)浩大的”工業(yè)上樓”項(xiàng)目中完全沒(méi)有參與的機(jī)會(huì)。深圳發(fā)布的《深圳市“工業(yè)上樓”試點(diǎn)項(xiàng)目審批工作方案 》文件明確指出了“工業(yè)上樓”項(xiàng)目的原則是”政府統(tǒng)籌，市場(chǎng)運(yùn)作”。民企需要找準(zhǔn)自己的專業(yè)化定位，在前期規(guī)劃、專業(yè)化運(yùn)營(yíng)等環(huán)節(jié)運(yùn)用好”金剛鉆”做好自己的“瓷器活”。

5、充分調(diào)動(dòng)國(guó)企資源，招商運(yùn)營(yíng)一條龍全方位賦能
      產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)空間供給得以保障之后，下一個(gè)議題，就是如何將產(chǎn)業(yè)空間裝滿。因此，繼珠三角廠房”內(nèi)卷”之后，接下來(lái)勢(shì)必還會(huì)興起一場(chǎng)招商大PK。
而從目前深圳珠海佛山等地的實(shí)踐來(lái)看，國(guó)企，已經(jīng)當(dāng)仁不讓的成為擔(dān)綱主力。還是以珠海為例，打出“產(chǎn)業(yè)第一”的珠海，由市國(guó)資委牽頭，全力推動(dòng)珠海三大國(guó)企 (格力、華發(fā)、大橫琴)組建招商團(tuán)隊(duì)，圍繞珠海4+3產(chǎn)業(yè)集群實(shí)施精準(zhǔn)招商,創(chuàng)新“建成即滿園”“封頂即招滿”的模式，成功引進(jìn)耀靈時(shí)代、緯景儲(chǔ)能等一批優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目,協(xié)議投資額達(dá)到580.9億元。
      這種“加速度”的招商模式，少不了對(duì)國(guó)企資源的充分挖掘。正如佛山當(dāng)前正在開展的國(guó)企改革行動(dòng)，致力于把原來(lái)”隱身”的國(guó)企功能激活。招商引資方面，佛山通過(guò)國(guó)資國(guó)企的招商支點(diǎn)作用，形成“國(guó)資引領(lǐng)-項(xiàng)目落地-股權(quán)退出-循環(huán)發(fā)展”的招投聯(lián)動(dòng)模式，促進(jìn)項(xiàng)目落地。
同時(shí)，在產(chǎn)業(yè)新空間建設(shè)和產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目快速落地兩端的背后作支撐的，是持續(xù)優(yōu)化的營(yíng)商軟環(huán)境。這需要政府搭建好產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系，和國(guó)企招商團(tuán)隊(duì)緊密聯(lián)動(dòng)，打出產(chǎn)業(yè)招商“組合拳”。

”內(nèi)卷”之下，仍有諸多問(wèn)題
需慎重對(duì)待
      當(dāng)然，珠三角廠房大內(nèi)卷之下，仍有不少問(wèn)題值得我們警惕。
      首先就是產(chǎn)業(yè)載體形態(tài)和城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相匹配的問(wèn)題。昔年中國(guó)香港工業(yè)大廈就是因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)載體資源和產(chǎn)業(yè)需求發(fā)生了錯(cuò)配一一中國(guó)香港大規(guī)模建設(shè)工業(yè)大廈是在70-90年代，然而中國(guó)香港制造業(yè)增加值的高峰是在1970年，此后一路下滑一導(dǎo)致中國(guó)香港工業(yè)大廈大量空置。
當(dāng)下，珠三角大舞臺(tái)上，產(chǎn)業(yè)空間供給規(guī)模是一個(gè)賽一個(gè)驚人，但是，隨之而來(lái)的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入問(wèn)題也令人思考。

     首先在于我們到底需要多少產(chǎn)業(yè)空間，又能否裝載這么多的產(chǎn)業(yè)? 參考新加坡數(shù)據(jù)，過(guò)去十年，新加坡GDP約為3000-4000億美元 (與深圳近十年大致相當(dāng))，而所有工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)空間僅約4500萬(wàn)平方米。
而根據(jù)深圳規(guī)劃，5年深圳要新增1個(gè)億方的產(chǎn)業(yè)空間！其次，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入可能面臨的同質(zhì)化問(wèn)題也令人擔(dān)憂，我們通過(guò)“工業(yè)上樓”所帶來(lái)的”創(chuàng)新成果”和我們的“投入成本”是否能相匹配？

     第二，城市間競(jìng)爭(zhēng)的問(wèn)題。深圳此次跟著珠海動(dòng)作，出臺(tái)每年2000萬(wàn)平方的政策，頗有點(diǎn)跟珠海”叫板”的意思。但其實(shí)，珠海此前高調(diào)打出“深珠融合發(fā)展”的旗號(hào)，就已經(jīng)把城市招商競(jìng)爭(zhēng)擺在了臺(tái)面上；事實(shí)上，珠三角幾大城市相互到對(duì)方城市進(jìn)行駐點(diǎn)招商的行為已司空見慣，各大城市產(chǎn)業(yè)招商間的競(jìng)爭(zhēng)早已是十分激烈。然而，良性的城市群關(guān)系應(yīng)該是協(xié)同發(fā)展、錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，通過(guò)城市間生產(chǎn)功能、生態(tài)功能、生活功能的有機(jī)協(xié)同，共同推動(dòng)世界級(jí)的城市群的誕生才能助力區(qū)域制造業(yè)向全球價(jià)值鏈的中高端邁進(jìn)。
     第三，租金<35元/平方米/月、IRR<4.5%的指標(biāo)設(shè)定無(wú)疑讓市場(chǎng)化園區(qū)承受巨大壓力，市場(chǎng)化的園區(qū)又該如何應(yīng)對(duì)? 當(dāng)下深圳廠房對(duì)于租金的設(shè)定，有著調(diào)平或者平抑市場(chǎng)工業(yè)廠房租金的重要功能。這對(duì)于市場(chǎng)化園區(qū)來(lái)說(shuō)，一方面需要隨之相對(duì)調(diào)整園區(qū)價(jià)格以適應(yīng)市場(chǎng)形勢(shì)，一方面更需要市場(chǎng)化園區(qū)深耕運(yùn)營(yíng)，用差異化、專業(yè)化的服務(wù)來(lái)平衡廠房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。

     此外，高層廠房還會(huì)帶來(lái)諸多社會(huì)隱患，例如爆炸、火災(zāi)、安全事故等目前珠三角各地的“工業(yè)上樓”項(xiàng)目高度普遍在50m以上，有些甚至高度近百米。過(guò)高的樓層使得消防梯難以到達(dá)，高層逃生的概率大大降低-中國(guó)香港九龍就有前車之鑒。這些安全隱患需要珠三角等地在實(shí)施”工業(yè)上樓”項(xiàng)目時(shí)更加敬惕。

小結(jié)
工業(yè)上樓作為城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間的重要供給，是緩解城市發(fā)展和建設(shè)用地緊張矛盾的重要手段，也對(duì)產(chǎn)業(yè)供需市場(chǎng)化失靈起著政策調(diào)節(jié)作用。但目前來(lái)看，產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)招商、市場(chǎng)的定價(jià)、收益，政府的審批監(jiān)管等多個(gè)維度，依然有很多需要商討的問(wèn)題待解決。從政策出臺(tái)到成功落地，需要一整套專業(yè)的體系保障。工業(yè)上樓，尚在路上。